פטור ממס שבח למשפרי דיור – רוכשי דירה חילופית

משפרי דיור הינם מי שמכרו את דירת המגורים שלהם כדי לרכוש דירת מגורים חילופית לה.  תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963, אשר בעיקרו נכנס לתוקף ביום 1.1.2014, חולל רפורמה מקיפה בכל הנוגע לתנאים לקבלת פטורים ממס שבח במכירת דירת מגורים, המכונה גם פטור למכירת דירה מזכה וכן לגבי התנאים לקבלת פטור

משפרי דיור הינם מי שמכרו את דירת המגורים שלהם כדי לרכוש דירת מגורים חילופית לה.  תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963, אשר בעיקרו נכנס לתוקף ביום 1.1.2014, חולל רפורמה מקיפה בכל הנוגע לתנאים לקבלת פטורים ממס שבח במכירת דירת מגורים, המכונה גם פטור למכירת דירה מזכה וכן לגבי התנאים לקבלת פטור ממס שבח למשפרי דיור.

עורך הדין יואב קומבליס, מומחה לענייני מקרקעין, מסביר ומבהיר כי הגדרת דירת מגורים מזכה לצורך קבלת הפטור ממס שבח בעת מכירתה, כאמור בסעיף 49א לחוק מיסוי מקרקעין, לא השתנתה במסגרת תיקון 76 לחוק.

לדביר עורך הדין עדיין המדובר עדיין בדירה בבעלות יחיד, איננה מלאי עסקי, בנייתה הסתיימה והיא מיועדת ומשמשת למגורים ונעשה בה שימוש למגורים ב-4 שנים האחרונות או ב-80% מהתקופה בגינה מחושב השבח. כמו כן, על המוכר למכור את כל הזכויות בדירה המזכה, כאמור בסעיף 49א(א) לחוק.

עו"ד קומבליס מסביר שאם לפני התיקון, ניתן היה לקבל פטור למכירת דירה מזכה אחת ל- 4 שנים, בלי קשר למספר הדירות שבבעלות המוכר, אזי לאחר התיקון, בהתאם לסעיף 49ב(2) לחוק, על הדירה להיות הדירה היחידה שבבעלות המוכר בישראל.

בנוסף, על המוכר להחזיק בדירה 18 חודשים לפני מכירתה ולא למכור בתקופה זו דירה אחרת בפטור. כמו כן הפטור הוגבל בכל מקרה עד לסך של 4.5 מיליון ₪, כאשר היתרה לגבי דירות ששוויון עולה מעל לסכום זה, תמוסה במס מוטב, לפי החישוב הליניארי.

קראו: מתי ניתן לקבל הטבות במס רכישה

כתוצאה מכך, משפרי דיור אשר רכשו את הדירה החילופית שלהם לפני שהם הספיקו למכור את הדירה המקורית שלהם, עלולים לכאורה להיקלע למצב בו הם אינם זכאים לקבל פטור למכירת דירה מזכה בעת מכירת הדירה המקורית שלהם, מאחר שבנוסף לה, יש להם גם את הדירה החילופית באותה עת.

למקרים כאלה קבע המחוקק שני סעיפי פטור מיוחדים, אשר מתייחסים למכירת הדירה המקורית כאילו היא הייתה דירת מגורים יחידה בבעלות המוכר בעת מכירתה, ומעניקים גם לה את הפטור למכירת דירה מזכה.

כאשר מדובר במי שמכר דירת מגורים אחת לשם מימון רכישת דירה חילופית אחת במקומה, קובע סעיף 49ג(1) לחוק כי גם הוא יוכל לזכות בפטור למכירת דירה מזכה, אך זאת בתנאי שהדירה החילופית אכן נרכשה כתחליף לדירה הישנה שבגינה מבוקש הפטור.

במידה והדירה החילופית הינה דירה חדשה, שנרכשה מקבלן, יש למכור את הדירה הישנה תוך 12 חודשים, שנה, ממועד רכישת הדירה החדשה.

הדירה החילופית איננה דירה חדשה, כי אם דירה יד שניה, אזי בהתאם לתיקון 85 לחוק, אשר התקבל בכנסת ביום 29.3.2016, ותוקפו הינו מיום 1.5.2016 ועד ליום 30.4.2021, כדי לזכור בפטור ממס שבח בעת רכישת הדירה הישנה, יש למכור אותה תוך 18 חודשים, שנה וחצי, ממועד רכישת הדירה החילופית החדשה.

לאחר יום 30.4.2021, יש למכור את הדירה הישנה תוך 24 חודשים, שנתיים, ממועד רכישת הדירה החילופית החדשה, וזאת כפי שהיה לפני תיקון 85 לחוק.

עורך הדין קומבליס מסביר כי בהתאם לתיקון 85 לחוק, מי שרוכש את הדירה החילופית בשעה שיש לו עדיין את הדירה הישנה, יוכל לשלם מס רכישה עבור הדירה החילופית כאילו הייתה דירתו היחידה, בתנאי שהוא מכר אותה תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החילופית החדשה. לאחר יום 30.4.2021, על הדירה הישנה להימכר תוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החילופית החדשה, אף זאת כפי שהיה לפני תיקון 85 לחוק.

כאשר מדובר במי שמוכר שתי דירות מגורים לשם מימון רכישת דירה חילופית אחת במקום שתיהן, קובע סעיף 49ה לחוק, כי הוא יוכל לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת שתיהן, אף זאת בתנאי שהדירה החילופית אכן נרכשה כתחליף לשתי הדירות הנמכרות שבגינן מבוקש הפטור, ובכפוף לתנאים המצטברים הבאים:

(1)      במועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלותו של המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד.
(2)      המוכר מכר גם את הדירה הנוספת בפטור ממס תוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה.
(3)      סכום השווי של שתי הדירות יחדיו לא עלה על סכום התקרה בסך 2,022,000 ₪, במידה ושווי שתי הדירות יחד לא עלה על 3,364,000 ₪, ויתר התנאים המצטברים התקיימו, המוכר יהיה עדין זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה הראשונה, וזאת בגין ההפרש בין סכום התקרה לשווי הדירה הנוספת. יתרת שווי המכירה שאינה פטורה תחויב במס לפי חלקה היחסי משווי המכירה כמכירת זכות שאינה דירת מגורים מזכה.
(4)       המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים חילופית, ששוויה הינו לפחות 3/4 משווי שתי הדירות, הראשונה והנוספת.

יצויין כי פטור ייחודי זה יינתן למוכר פעם אחת בחיים בלבד.

קראו בהרחבה: חושבים לרשום את הדירה על שם הילדים?

(כתבה ממומנת)

תגובות  (0 תגובות ב 0 דיונים)

הוסף תגובה