פינוי בינוי: "השכן הסרבן ישלם 2.75 מיליון ש"ח לשאר הדיירים"

לאחר שהתנגד לביצוע הפרויקט במשך שנים, החליטו הדיירים להגיש נגדו תביעה. התוצאה: בית המשפט קבע כי עליו לשלם להם פיצוי בעבור הנזק שנגרם להם וקבע כי אם יסכים לעסקה יבוטל הקנס; מתי אפשר לתבוע שכן סרבן ואיך עושים זאת? עו"ד אודליה נמיר עם עוד פתרונות

עסקאות פינוי-בינוי הפכו לעניין שבשגרה במדינת ישראל. במסגרת העסקאות האלה, בניינים ישנים נהרסים לגמרי ונבנים מחדש, ברוב המקרים עם עוד כמה קומות מעל. הדיירים שנמצאים בבניין המיושן לא נדרשים להוצאות כלשהן, ובסוף התהליך הם נהנים מבניין חדש, ממוגן ומרווח הרבה יותר.

הדבר מתבטא באיכות החיים החדשה ובמחירי הדירות שלעתים מכפילים את עצמם ואף יותר מכך, דבר חשוב לא פחות בימים שבהם בועת הנדל"ן שוברת שיאים. אין ספק שעסקאות פינוי-בינוי הן רעיון נהדר ויעיל שהגתה הממשלה, והדיירים והקבלנים מרוויחים מהן. גם הרשויות המקומיות מעודדות עסקאות כאלה כדי לשפר את פני הערים, מבלי להקצות לכך תקציבים. אך מה קורה במקרה בו יש שכן אחד שמתנגד לפרויקט? מסתבר שיש לא מעט פתרונות. עו"ד אודליה נמיר, מתמחה במקרקעין ומייעצת בפרקליטי IL מסבירה:

כבר הצטרפתם לדף הפייסבוק שלנו?

התייעצו עכשיו עם עורך דין

"הסרבן ישלם 2.75 מיליון ש"ח לשאר הדיירים"

לאחרונה עלה לכותרות מקרה ספציפי שבו דייר אחד התנגד לפינוי-בינוי של הבניין שבו הוא מתגורר ביהוד-מונוסון במשך שנים רבות, למרות תמיכת כל הדיירים האחרים. הדייר הסרבן, בעל שתי דירות באחד הבניינים, לא הסכים לחתום על הסכם פינוי-בינוי, ולמעשה "תקע" את ביצועו. בעקבות תביעה שהוגשה על ידי הדיירים לבית המשפט המחוזי בלוד לפני כשנתיים, נקבע לפני מספר ימים כי הדייר הסרבן ייאלץ לשלם פיצוי בגובה 2.75 מיליון ש"ח לשאר הדיירים על הנזק שנגרם להם, אך אם יסכים לעסקת פינוי-בינוי, יבוטל הקנס.

בדיוק בגלל מקרים כאלו, חוקק בשנת 2006 חוק פינוי-בינוי (פיצויים) תשס"ו – 2006, שבעגה העממית נקרא "חוק הדייר הסרבן". החוק נועד למנוע תופעה שבה מיעוט בבניין מגורים מכשיל עסקה בגלל התנגדות בלתי סבירה. התפיסה הכללית היא שיש להתחשב באינטרס הציבורי של תושבי העיר בכלל ובאלו של רוב בעלי הדירות למימוש הזכות הקניינית שלהם ולשפר את איכות הדיור.

"פינוי-בינוי יכול להגיע מצד הדיירים שמתאגדים ומחפשים יזם לצורך ביצוע הפרויקט, או מכיוון יזמים שמחפשים בניינים ישנים שמתאימים לכך", מסבירה עו"ד אודליה נמיר. "מדובר בהריסה של הבניין ובניית בניין חדש, לעתים אף בגובה 20 קומות, תלוי בתוכנית בניין עיר הנהוגה במקום. בהגדרה של 'פינוי-בינוי' נמצאים בניינים עם מינימום של 24 דירות, וזה המקרה ביהוד-מונוסון".

בפרויקטי פינוי-בינוי המשפחות מפנות את הבניין והקבלן שלוקח על עצמו את ההריסה והבנייה, דואג לשכירות ולהובלה עד לאכלוס הבניין החדש. במקרים מסוימים, הקבלן מסייע לדיירים לבחור אזור לשכור בו דירה זמנית. הקבלן גם לוקח על עצמו את הוצאות הארנונה עד הריסת הבניין הישן, בזמן שהדיירים כבר לא נמצאים בו. על פניו, לכל הצדדים יש רק מה להרוויח בעסקה, אך בכל זאת נתקלים דיירים רבים בשכנים סרבנים שמתעקשים לא לחתום על עסקת פינוי-בינוי.

בסעיף 2(ב) בחוק פינוי-בינוי, מובאים התנאים, לפיהם סירוב של דייר נחשב סביר: אם העסקה לא כדאית כלכלית, אם לא הוצעה לבעל דירה מגורים חלופיים בתקופת ההריסה והבנייה, אם לא הוצעו ערבויות מספיקות, אם קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה שהתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות בלתי סבירים, או אם בעל הדירה ו/או אחד מדיירי ביתו בעל מוגבלות.

מתי אפשר לתבוע דייר סרבן?

"יש לא מעט מקרים שבהם דיירים חושבים שהם יוכלו לסרב ולתקוע את הפרויקט, ועל הדרך לסחוט דיירים אחרים", טוענת עו"ד נמיר. "הנזק שנגרם לכל הדיירים הוא למעשה הפוטנציאל שהם יכולים לממש ולקבל על דירתם, ששווייה לאחר פינוי-בינוי יהיה גבוה הרבה יותר מזה הקיים. אנשים רוצים לשפר את איכות החיים שלהם, אבל כשבא דייר אחד ואומר 'לא', זו עריצות של מיעוט על הרוב. החוק בא למנוע את זה.

"החוק אומר שאי אפשר להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי בבניין, אם אחוזי החתימה נמוכים מ-80 אחוזים מהדיירים, ש-75 אחוז מהרכוש המשותף בבניין צמוד לדירות שלהם", מסבירה עו"ד נמיר. המשמעות היא שאם יש אחוזי חתימה גבוהים מהאמור בחוק, ובנוסף הדייר הסרבן לא מוצא נימוק הגיוני לעמדתו, ניתן לתבוע אותו בבית המשפט על פי החוק.

במקרה המדובר, טען השכן כי הוא מסרב לחתום על ההסכם מכיוון שלטענתו, תנאי ההסכם בלתי סבירים. "נטען שדירת התמורה אינה ראויה, שדמי השכירות אינם משמעותיים וכי הערבות הבנקאית המוצעת בלתי הולמת ואין לוח זמנים לביצוע הפרויקט", אמרה עו"ד נמיר. "כמו כן, נטען כי לא קיים רוב מיוחס בהתאם להוראות החוק". בית המשפט דחה את כל הטענות, מצא שהדיירים צודקים ופסק כי על הדייר הסרבן לשלם 2.75 מיליון ש"ח או לחתום על ההסכם.

למעשה כיום, דיירים המתלבטים כיצד להתמודד עם דייר סרבן, יכולים לבדוק את הנושא מבחינה משפטית ולפעול נגדו ביתר קלות בהשוואה לעבר. "זה לא פסק הדין הראשון שניתן בעניין", מבהירה עו"ד נמיר. "בית המשפט לא יהיה סלחני לסחיטה של דיירים סרבנים אשר ימנעו מהרוב המיוחס של בעלי הדירות לממש את זכותם הקניינית".

עו"ד אודליה נמיר, מומחית למקרקעין, מייעצת במתחם פרקליטי IL

זקוקים לייעוץ משפטי? היכנסו עכשיו ועו"ד יחזור אליכם תוך 24 שעות

(כתבה ממומנת)

תגובות  (0 תגובות ב 0 דיונים)

הוסף תגובה