בעל נכס: כך תפנה דייר סרבן

אנו שומעים הרבה על דיירים שבעל הבית מערים עליהם קשיים, אך מה לגבי זכויותיהם של המשכירים? מה עושה בעל נכס שהדייר שלו מסרב להתפנות לאחר תום החוזה, או שאינו משלם את החשבונות בזמן ועומד בתנאי החוזה? בעלי הנכס צריכים לדעת כי קיים תיקון לחוק, המתייחס לפינוי דיירים סוררים, אשר מטרתו הינה לייעל את התהליך המסורבל

בימינו לא הרבה אנשים יכולים להעיד על עצמם כבעלי נכס. במציאות הנוכחית רכישת בית אינו עניין של מה בכך ובוודאי שאנשים בעלי נכסים להשקעה, אינם רבים. אנשים עמלים רבות במהלך החיים כדי לרכוש נדל"ן, על כן, מקובל מאוד לנקוט במשנה זהירות, על ידי בעלי דירות, בבואם להשכיר את הנכס. ברוב המקרים, בעלי הנכס נוטים להפעיל סלקציה, על מנת לברור את הדייר הטוב ביותר עבורם, זה שיעשה כמה שפחות בעיות וישמור על הנכס שלהם. חלקם אף נעזרים בייעוץ משפטי, על מנת לרתום את החוק ולהגן על זכויותיהם בחוזה, אל מול השוכר. מאחר וגם שוכרי הדירות נמצאים בסיטואציה לא פשוטה ורוצים להגן על עצמם, נשאלת השאלה מה קורה כאשר השוכר פועל שלא כחוק. עו"ד עמיחי זלצר, המתמחה בדיני מקרקעין ומשפט אזרחי מפרקליטי IL, פורש את זכויותיהם של בעלי הדירות ומסביר מה קורה כאשר המשכיר לא השכיל להבין מי עומד מולו ועומד בפני דייר המסרב לפנות את הדירה.

יש לכם דייר שמסרב להתפנות ואתם זקוקים לייעוץ משפטי? לחצו כאן

או שעורך דין יחזור אליכם תוך 24 שעות

לא מתפנים!

בעבר, כאשר הדייר החליט להפסיק לשלם שכר דירה, מסיבות שאינן מוצדקות, ובנוסף להתבצר בנכס המושכר ולא לפנות אותו, המשמעות עבור בעל הנכס הייתה צרה צרורה. לזכותו של בעל הנכס תמיד עמדה האופציה של פנייה לבית המשפט, אך ההליך היה מייגע ויכול היה להימשך שנים. בנוסף, סוגיית הפינוי הינה סוגיה משפטית מורכבת ועל כן היא עלולה להוביל להשתהות הגורמים המעורבים.

דירה ריקה עם ארזגים
עגנו את עצמכם בחוזה וקחו בטחונות צילום: אימג'בנק / Thinkstock

ב-2008 השתנו כללי המשחק, בעקבות תיקון שנעשה בחוק, אשר ייצר הליך הנקרא: "תובענה לפינוי מושכר", שהינו מהיר ופשוט יותר. "ההליך הינו פשוט יחסית ומתייחס בעיקר לפינוי דיירים סוררים, המסרבים לפנות את הנכס בתום תקופת השכירות", מבהיר עו"ד זלצר. "בין אם מדובר בדיירים שהתגוררו בשכירות בנכס, או תחת כל חוזה אחר, שבו מבקש בעל הנכס לפנות את הנכס שבבעלותו, כאשר הדיירים מחזיקים בנכס שלא כדין". חשוב לציין שההליך אינו מתייחס לתביעה כספית ולפיצויים עבור דמי שכירות, נזקים וכו', אלא, אך ורק לפינויו של הנכס המוחזק שלא כדין. "ההליך מתנהל ביעילות ובמהירות די גדולה, ביחס להליכים משפטיים אחרים, ויכול להסתיים תוך כשלושה חודשים. במונחים שהיו נכונים עד שנת 2008 מדובר במהירות שיא", מוסיף עו"ד זלצר.

שלבים בפינוי של דייר

עו"ד זלצר מסביר שיש מספר צעדים שעל בעל הנכס לבצע בכדי לפנות הדייר, שנמצא בדירה, בניגוד להסדר הכתוב עם בעל הנכס. בתחילה, כפי שנהוג לרוב בהליכים משפטיים, יש לשלוח לדייר המסרב להתפנות מכתב התראה, כאשר במכתב מזהירים את הדייר, מבקשים ממנו להתפנות באופן מיידי ומזהירים אותו מפני נקיטת הליכים משפטיים. את המכתב נהוג למסור אישית, או לכל הפחות לוודא את מסירת המכתב. במידה והמכתב לא גרם לדייר להירתע ולציית לבקשה, ניתן להגיש תביעה שכותרתה "תביעה לפינוי מושכר". יש לצרף לכתב התביעה תצהיר של בעל הנכס, ובמידה ויש צורך רלוונטי, ניתן לצרף גם חוות דעת מומחה. מסמכים כמו: אסמכתאות משפטיות, חוזה שכירות והתכתבויות שהוחלפו בין הדייר לבעל הנכס, וכן כל מסמך היכול לתמוך בתביעה ובתוכנה.

חשוב לזכור, כי יש לפעול כחוק, בפינוי המושכר, כאשר ניסיונות כוחניים יחשפו את המשכיר לתביעה. "אסור כמובן לפרוץ את הדירה, מאחר והכניסה לדירה, כל עוד השוכר לא מסר את החזקה (מפתחות הדירה) למשכיר, אסורה. במידה ויעשה צעד כזה הוא עלול להיחשב כהשגת גבול ואף, במקרים מסוימים כפריצה לנכס. ישנם מספר פסקי דין שקובעים שגם חשמל ומים אסור לנתק במצבים שכאלה. בתי המשפט נוטים לגונן על דיירים סוררים ולא ממהרים לפגוע בזכויותיהם, גם כאשר מדובר בדיירים שלא מקיימים את הוראות חוזה השכירות", טוען עו"ד זלצר.

עריכת חוזה מתאים יכול למנוע בעיות בעתיד

עורך הדין עמיחי זלצר

"לבעל הדירה אסור להיכנס לדירה כל עוד החוזה בתוקף". עו"ד עמיחי זלצר

"יש משמעות גדולה לחוזה שכירות, המתאים באופן ספציפי לעסקת השכירות", מציין עו"ד זלצר, וממליץ להיוועץ בעורך דין בשלב עריכת החוזה. היוועצות עם עורך דין העוסק בתחום, תוכל לחסוך הרבה מאוד נזקים בעתיד ותאפשר למשכיר ראש שקט. בכדי לבטח את עצמכם כבעלי הנכס, יש לוודא כי בעת חתימת חוזה השכירות יתקבלו ביטחונות בשטר חוב, או ערבים אמינים. לרוב, ביטחונות טובים מאפשרים למשכיר להשיב חלק מהנזקים שנגרמו על ידי הדייר. בחוזה צריכה להיקבע סנקציה משמעותית בגין כל יום שבו יאחר השוכר בפינוי הנכס. יש לברר היטב מיהו השוכר בטרם חותמים איתו על חוזה שכירות. "אני נתקל לא מעט בבעלי דירות אשר מקלים ראש בעריכת החוזה, ולעיתים אף בקבלת הביטחונות. ההתנהלות הזו מקשה על פינוי של דיירים סוררים ומגדילה את נזקיהם של בעלי הדירות. לעיתים, ייעוץ קצר ולא יקר, יכול לחסוך עלויות יקרות בסיום תקופת השכירות", מסביר עו"ד זלצר.

במידה ואחד הצדדים לא מקיים את תנאיו הבסיסים של החוזה ומביא להפרה יסודית של סעיפיו, הדבר יכול להביא לסיומו של החוזה באופן מיידי. הפרה יסודית מוגדרת לרוב כאיחור בתשלומים, התנהגות של השוכר במושכר: פגיעה במושכר, אי תשלום של חשבונות וכדומה. "לאחרונה, טיפלנו במקרה של דיירים, שחוזה השכירות שלהם הסתיים והם סירבו להתפנות. ההליך הסתיים בפסק דין שקבע שעל הדיירים לפנות את המושכר באופן מיידי, ולשלם לבעל הנכס הוצאות משפטיות בגובה 11,500 ₪. מאחר ולא ניתן להוסיף תביעה כספית לתביעה לפינוי מושכר, בעל הנכס הגיש תובענה כספית כנגד הדיירים, וכרגע מתנהל נגדם הליך בגין הנזקים שהם גרמו לבעל הנכס, ועל האיחור בפינוי של הנכס", מבהיר עו"ד זלצר.

עמיחי זלצר מתמחה בדיני מקרקעין ומשפט אזרחי במתחם פרקליטי IL 

עוד המון סיפורים מעניינים מחכים לכם בעמוד הפייסבוק שלנו

(כתבה ממומנת)

תגובות  (0 תגובות ב 0 דיונים)

הוסף תגובה